本文为专家访谈实录    

     2007年，中国的房地产市场依旧火热，有将近两成的居民可支配收入会用于购房。中国居民住房消费持续扩大，究竟支撑当前住房消费的主要原因是什么？房产投资如何更趋理性和谨慎？稍候请看《今日关注》。

　　主持人(鲁健)：

　　各位好，欢迎收看《今日关注》。

　　今年以来，中国的房市、股市都是持续地火热，那么到底支撑这样的经济发展的原因是什么呢？我们的《今日关注》从今天开始利用黄金周将用三期节目为大家做一个分析。

　　今天我们首先来关注房市。根据最新的调查，中国居民的住房消费有所回升，究竟支撑当前住房消费的主要原因是什么？在住房消费过程当中又如何理性地投资呢？我们今天就请到了两位嘉宾做一个分析，一位是中国社科院的研究员汪利娜女士，您好。还有一位是资深的媒体人何力先生，欢迎两位。

　　这儿有一个中国人民银行8月下旬对于全国50个大中小城市进行的城镇储户问卷调查，七成的城市居民购房意愿是有微幅的回升。我们先通过一个短片来看一看。

　　(播放短片)

　　解说：

　　问卷调查显示，北京、上海、天津、武汉、广州、重庆和西安7个大城市未来三个月打算买房的居民人数比例，分别比上季度提高1.5、4.5、2、5.2、3.3、7和0.8个百分点。

　　建设部专家日前透露，尽管在国家加大房地产市场调控力度的态势下，部分地区出现消费者持币观望现象，但2007年中国的房地产市场依旧火热，中国居民住房消费持续扩大。

　　与此同时，不久前发布的《2006年中国国民经济和社会发展公报》显示，2006年，仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。 全国全年社会消费品零售总额为6.72万亿元。另外，去年中国城镇居民人均可支配收入10493元，人口56212万人，农村居民人均可支配收入3255元，人口74544万人，由此得出的全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到21.13%，与全国居民可支配收入总额比较，比例达到17.07%。

　　主持人：

　　另外，根据央行的第四季度关于购房意愿的一个调查，跟第二季度相比是从15.8%增加到了16%，微幅上升了0.2个百分点。但是有很多人就说了，现在怎么感觉房价越贵，要买房的人还越多了呢？这个数字的上升能说明这一点吗？

　　汪利娜(中国社科院经济研究所研究员)：

　　现在的房价上涨的比较快，大家都把它归咎于投资需求过旺。实际上我觉得对于房价上涨过快，它有市场的因素，也有非市场的因素，有经济的因素，也有社会的因素，它是一个非常复杂的问题。简单地归于投资需求过旺，从需求面上来讲，有一定的道理，但是房价上涨过快，大家也不要忘了，还有一个供给方面的因素。所以我们对投资需求过旺也要全面地做一个分析。

　　从投资需求旺盛，老百姓的可支付能力可以从两个角度去分析，一个是从它的流量上讲，就是老百姓的收入和房价的比。我们国家最近这几年房价上涨得过快，但是你看老百姓的人均可支配收入也是在快速增长的。在过去30年，老百姓人均可支配收入的增长率在7.8%。这五年，是超过了10%，老百姓的收入增长了，意味着他的财富也增长了。

　　从另一个角度来算，可支付能力就是从财富的存量上，中国老百姓的财富主要表现为储蓄。从1.4万亿住房的销售额上占整个老百姓的储蓄16万亿，也就是占了2%左右。每年新增的存款额是多少呢？2006年是超过了2万亿，占这个两万亿也就是70%左右。从流量和财富的存量上来看，老百姓的可支付能力是大大地提高了。

　　实际上从我们这些老房改人来讲，我们一直都感受到，在80年代初房改刚刚起步的时候，那个时候你要提租售房，两万块钱的公房，老百姓都掏不出钱来买。你想想，当时一个大学生毕业生，30多块钱的收入，一天你可能就挣1快钱，买一个两万多块钱一套的房子，杯水车薪，可望不可及。现在老百姓可以拿出几十万，甚至上百万来买房子，说明老百姓的财富在增长，收入在增长。所以从这个角度来看，需求旺盛应该有它积极的一面，应该说是一件好事。

　　何力(资深媒体人)：

　　我觉得可能还是要放到一个时间周期里来看这个问题。我觉得汪老师讲的，如果从一个长周期看，比如从20年到30年来看，居民财富的增加，房地产价格的上涨，以及整个经济的繁荣，这么一个周期。但如果我们从一个比较短的周期来看，比如从最近一两年来看，我相信无论是普通的公众，还是很多人，方方面面的人，其实包括房地产开发企业的老总们也都会觉得，这一两年来，房地产的增速是超过了很多的增长的.速度，包括人的工资收入增长速度，包括GDP的增长速度，房价的上涨速度应该说是蛮快的。

　　这里面其实一个很重要的原因，我觉得归根到底，房地产的问题实际上在很大程度上还是个金融问题，是个货币问题。它实际上还是跟现在整个社会的货币供应，以及包括外来的游资的引入、推动是有很密切的关系的。包括我们刚才看央行关于房地产购买意愿的报告，下一个季度是略有增加的。但是我们看到略有增加的是哪些城市呢？是那些大城市，是那些中心城市，是那些房价上涨比较快的城市，这就是所谓的“买涨不买涝”，可能在中小城市这个意愿未必是增加的。

　　第二，如果我们分析那个结构，也许按照人口来分析的话，购买意愿上升的可能是收入比较高的那些群，有钱的那些群。因为他需要把自己的资金要找到出口，对于广大普通的工薪阶层，或者说收入比较低的阶层来讲，可能他的购买意愿未必是上升的，也许下季度随着房价上涨，他一定是下降的，一定是有钱人随着上涨才能上升的，所以这里面结构性问题还是要具体分析。

　　汪利娜：

　　实际上我们刚才在讲可支付能力，老百姓投资需求旺盛，只是从收入的流量上和财富的存量上，这只是从总量上来进行分析。但是我们国家在经济转型期内，一个非常突出的问题就是收入差距的扩大，高收入群体可能收入这几年涨了十几倍，而且每年在按10%的速度递增，但是中低收入的增长幅度可能比较慢。

　　何力：

　　高收入可能10%都打不住。

　　汪利娜：

　　所以不同的收入群体对住房投资的需求，他的意愿是不一样的。

　　主持人：

　　所以我看到北京师范大学金融研究中心发布的一个中国房地产金融安全的评估报告，这里面有一个数字说，根据东部地区商品房的均价，他们得出一个结论，70%的城市居民是没有购买新房的能力的。但是我们看到的确实有很多的中心城市，尤其是一些黄金地段的房价短期内翻了一倍都不止。

　　汪利娜：

　　是的。

　　何力：

　　鲁健，其实我觉得这个跟中心城市，包括它的人口结构有很大关系的。比如我们看我们身边的同事现在有多少说，身份证是110打的，一发工资，我们大多数同事都不是。也就是大量人口涌入这个中心城市，因为中心城市机会多，包括外地的，包括外国的，包括各种各样的。那么这个城市的有钱人又为子女又为什么，所以他的投资需求也好，他的实际的住房需求也好，跟当地人口之间的可支配收入之间并没有完全对接起来，没有完全的联系。

　　汪利娜：

　　没有直接的联系。也就是说北京来买房的人可能40%左右都是外地人，那你的住房销售额肯定是要大于当地的人均支配收入的总额。

　　何力：

　　上海也是这样，杭州，很多温州、全浙江的人现在都是这样。

　　主持人：

　　也就是说投资性的这种需求，甚至包括一些投机性的需求可能带动了房市的上涨。

　　汪利娜：

　　这只是一个因素。因为从房价上涨，我们刚才讲了，它是一个非常复杂的事情，我们中国正处在一个经济高速增长的时期，特别是东亚金融危机以后，经济一直在稳步的上涨，而且增长前景持续期又非常地长，这是一个非常大的经济背景。

　　另外，中国又处在高速城市化的过程中。在过去30年，中国的城市化是每年以1%的速度在递增。1996年以后，每年的增长幅度在1.6个百分点。城市人口从以前的1.7个亿，现在上涨到5.6个亿。等于是你有3.9亿的人移到了城市，从国外的城市化过程不过有几千人的人口移动，中国是上亿人要进入城市，那么形成巨大的住房需求，那它肯定要推动房价的上涨。

　　何力：

　　特别是中心城市，中心城市在承担人口上，它这个比重是确实是蛮大，全世界通行大概是4%甚至以上。还有一点，当然这个问题也有学者认为，将来会出现一个拐点，主要是人口红利，或者说我们现在在享用人口红利，就是人口年纪化。随着人口的老龄化和人口结构的变化，对住房需求有一天可能会出现一个变化，但那可能是10年或者是更长远，也就是说2020年以后的事情了。

　　主持人：

　　但是在现在这个阶段，可能对于住房需求的增长确实是一个趋势，很多人都渴望拥有一套住房。但是和自己的收入相比，拥有一套住房现在压力变得是非常大，我们可以通过一个短片来看一看。

　　(播放短片)

　　解说：

　　老家在武汉的小杨来北京工作不到四年。为了结婚，2005年，她买了一套总价70多万的两居室，贷款50多万，首付的20万大部分靠父母赞助，另外还向朋友借了五万块钱。买房后，她的日子变得非常拮据。

　　小杨：

　　为了能在北京安下家，能有一个属于自己的家。想着北京这么多房子，每当晚上下班回家的时候，看到一家家灯火亮起来，就想到没有一盏灯是为我而亮的。一直向往着有一个自己的家，然后把所有的都投入进去，现在却越来越没有希望。

　　解说：

　　根据最新的统计，从1997年中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元，到2006年上半年超过了2万亿元，8年增加了近100倍，房贷大军也呈现几何倍数增长。

　　尽管在这每年新增的数十万购房人当中，房子带来的感受各有不同，但类似小杨这样的购房者却并不在少数：有一定的经济实力，在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。于是，有媒体人给这批人起了一个新名字——"房奴"。根据媒体的调查，在九成多的房贷者中，有三成以上的人成为房奴。

　　主持人：

　　像我们刚才看到的，其实这样的消费者很多了：准备结婚，怎么也得买套房子吧。这个想法好像应该也不算错，那么在这种情况下，刚才我们也看到这样的，很多城市居民实际上又没有购买住房的能力，但是我们看到的房地产消费又是这么高涨，到底怎么看待这个问题呢？难道你要告诉这些年轻人不要急着买房吗？

　　汪利娜：

　　这个问题怎么回答呢？大家还是应该量力而行。由于我们国家房地产市场还不很健全，不很完善。我们多年来房改的政策，如果搞过房改的人，大家都记住一句话，就是“只售不租”。由于这个市场不健全，比如说租赁市场不发达，二手房市场不发达，像国外二手房的交易量要是新建房的五到六倍，租赁也占有相当大的市场份额。当一个人刚毕业，他的金融资产积累又不足的情况下，他可能选择的是租房，或者是买一个二手房。当他的收入稳定了，收入增长了，有了大量的存款了，他愿意买一个大一点的房子，不断地改善他的住房条件。

　　主持人：

　　但是您刚才说量力而行，现在很多年轻人说，我现在这个收入水平，我量力还勉强而能行，但是照这个房子的涨价速度，两年以后我量力恐怕就不行了。

　　何力：

　　它就是因为很多人就觉得，我现在觉得好像勉强借一点钱还能供首付，结果我说我再等等，再攒一年的钱。结果攒了一年以后，发现房价更高了，结果还付不起。

　　汪利娜：

　　实际上这就是我们国家住宅市场结构不完善，自古华山一条路，逼得老百姓都只能买新建房。那么你千军万马过独木桥，你这个供给跟不上的时候，新建房的房价肯定是要上涨的。

　　何力：

　　这个市场其实说复杂，如果简单地分析来讲，主要是从短期来看，从近期来看，今天的房地产市场呈现这样一个价格比较高的局面，那是供需问题。长期来看我觉得可能是价值的问题。因为一段时间内的价格它确实是受供需左右会很强烈，那在这种情况下，政府如何去发挥自己的作用，怎么能够通过政策的调节来增加供给，来去解决这个矛盾。从长远来看，我相信还是会往价值方向去回归的。长期的偏离价值是不可能的，但短期内我认为是有可能的，它一时供需，所以这个时候就偏离价值。

　　我们其实回顾这一轮的房地产价格跟这一轮的中国经济增长，跟整个大的环境，跟货币供应量的增加，跟外汇储备的增加，跟人民币的升值预期是紧紧联系在一起的，这轮大的经济周期现在还处在上升之中。因为经济活动总还是有周期性波动，也许周期性波动往下的时候，房地产市场现在存在的这些虚高的因素是不是就会去掉。

　　汪利娜：

　　实际上讲房价你不能背离基本的供需关系，投资需求只是一个需求的因素。从供给上来讲，我们现在有多种现象表明供不应求。地利因素，大家可以想一想，2004年以前，我们媒体上报道的都是控制率，1.2亿平方米的控制率，1.27亿平方米的控制率。2004年以后都是房价在上涨，那么我们看一看跟控制率相对的就是一个吸纳率，就是房屋每年销售的房子占竣工量的一个比率，或者叫它销售率。

　　我做了一个调查，一个统计数据，2003年以前，全国35个大中城市只有10个城市销售率接近于100%，就是每年销售的房子占竣工量的100%。2004年有12个城市，到2005年有30个城市，就意味着35个大中城市，你的销售率都超过了100%，这意味着什么，你肯定就是供给上不去了，销售的都是期房。

　　第二个现象，你现在到市场上去买房，不像以前了，2004年你还能买到现房，你还可以走几个楼盘看一看，挑三拣四，品头论足。现在的房子都是期房，你看的都是图纸，都是模拟的沙盘，你看不到现房，这都意味着供给分不上。

　　何力：

　　所以如果我们分析供给未来的趋势，我们就简单讲，比如说从供给来讲，土地未来，因为中国人多地少这个大的格局应该说不会有太大改变。土地的供应是会增长，但应该是有限的。

　　主持人：

　　很多开放商也恰恰拿这个做宣传，容易引发这些恐慌性的现象。

　　汪利娜：

　　这就第三个现象，为什么土地的开发率下来了，就是买了房子它愿意囤着呢，为什么？开发商愿意捂盘，其貌可居，这都意味着市场上供给上不去。

　　主持人：

　　但是你刚才说的这个猛听起来是有一定道理的，确实人多地少这个局面是这样的。

　　何力：

　　房子可能供给上是会有所改善的，比如说政府现在如果能够强制要求90平方米的标准真正得到贯彻和落实，包括保障用房的土地的供应，因为它都是户型比较小的，所以这个时候房的套数的供给在这样的政策如果能够得到很好地落实的话，房子套数的供给是有可能增长的。

　　主持人：

　　就是现在可能中国的房地产市场面临的还是一个结构性的问题。刚才汪女士也谈到了，其实作为一个消费者也可以有多种选择，不仅仅是要买一套新房，也可以有二手房或者是租房的这种改变。但是我们在年初曾经做过一个节目，叫“2007年你会买房吗？”当时很多人谈到会不会购买二手房的时候，他们也有自己的看法，一起来看看。

　　(播放短片)

　　记者：你会买二手房吗？

　　市民1：新房相比二手房来说，税费之类的都比较低，现在二手房的税太多了。

　　市民2：因为二手房怎么说呢，有的人觉得便宜，但是我觉得还是新房比较好一点，包括设施和自己喜欢装修这肯定是不一样的。

　　市民3：因为你买期房还得等，这个不用花太长时间，它那个也简单装修了，还挺省事的。

　　记者：你会租房吗？

　　市民4：租房子，前期是创业嘛，肯定要租房子呀！

　　市民5：租房子比较灵活一点，就是说想租就租，不想租就走人，就这样。

　　主持人：

　　我们刚才看到的这样的一些调查显示，是不是从去年出台的一些政策可能也是让人觉得二手房的购买，比如从税收各方面可能更麻烦一点，所以二手房现在的需求有所下降。

　　汪利娜：

　　这个主要是根据我们国家调整的营业税，二手房年期销售的个人所得税、土地增值税等等税费上去了，就限制了我们所说的次新房、二手房的上市交易量。很多人投资房地产，一定要考虑他的基本收益、租赁收益，减去它的贷款和存款的这些成本，税费成本，他一定要保证他的投资收益大于这些成本。

　　主持人：

　　那这个对于中国现在房地产的结构性调整到底是有利还是不利？

　　何力：

　　其实我是觉得这个是这样的，中国目前毫无疑问是一个二手房市场，包括在大中城市，还是很不发达的市场。就像刚才汪老师讲的那样，我觉得一个成熟的、好的房地产市场应该是以二手房交易为主的市场，这是毫无疑问的。所以，我觉得特别是在目前供给不充分的情况下，应该采取更好的一些措施，包括这样的税费也好，或者这样的措施，来使二手房的供给量增大，包括央产房的供给能够增大，方方面面的。

　　当然，从抑制需求来讲，我可以对房地产物业的持有，也就是物业税的问题，我在这个环节上征，但是在流转的环节上，我鼓励流转，我鼓励更多的交易，二手甚至三手房的交易，实际上是有更多的房子能够推向市场。

　　主持人：

　　刚才是说到二手房，另外租房。从很多人的观念来讲，我买一套房子的话，可能不仅仅是消费了，还把它看成一种投资行为，但是我租房的话，恐怕可能很多人还是接受不了。

　　何力：

　　沉没成本。

　　汪利娜：

　　也不见得，实际上北京在70年代的时候，在双榆树就倒过一个只出租不出售的青年公寓。就是年轻人结了婚的，五年之内的，拿着结婚证，你就可以去租。

　　主持人：

　　按一定的标准可以去租住这个房。

　　汪利娜：

　　对，实际上这就符合一般的，按照生命周期理论，你在年轻的时候，刚刚步入社会的时候，你可以选择租赁的方式。问题是我们国家租赁市场很不健全，很多中介给你一个房子，就出租了。

　　主持人：

　　而且这样的房源现在没有很好的。

　　何力：

　　刚才汪老师说的对，一个好的租赁市场的房源不应该是零散的、个人提供的房源，应该是有大量的机构，甚至有些政府。

　　主持人：

　　我们以前也做节目的时候也谈到过，比如现在有一些像廉租房、经济适用房是低收入者，还有一些有钱人可以买这种高端的房屋，包括别墅，其他的。但是现在有一些“夹心层”，比如你刚才谈到，很多刚刚结婚的一些年轻人，那么他们的住房到底怎么来保证，这可能又涉及到一个结构性调整的问题。

　　汪利娜：

　　对，实际上在国外特别是一些大的中心城市，它有一个多层次的租赁市场。比如对白领的、高端的客户，它有一种酒店式公寓，以这种方式我们就可以避免老外到中国来买楼花。那你也有一些中档的，像在美国华盛顿，五六百美元一个月的租赁房子，公寓式的，一式厅的、二式厅的、三式厅的都有。只有租赁市场也多元化了之后，才能对应于不同的收入群体，满足多元化的租房需求。

　　主持人：

　　而且如果现在都进入房地产市场，都想去买一套房的话，其实这种投资性的购房是有一定风险的，我们接下来通过一个短片也来看一看。

　　(播放短片)

　　解说：

　　房屋售租比是指房屋的总售价与每月房租之间的比率，它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。

　　目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比标准为200比1到300比1。比如，北京东四环附近一套总价76万的两居室，月租金大概是2700元，售租比就是281比1，而低于200比1或是高于300比1，都表明房产价格已经偏离理性、真实的房产价值。

　　而据京城房产中介的数据显示，八月份，北京市普通住宅平均售租比已经达到315比1，而今年上半年，北京房产的平均售租比还只有290比1。

　　金育松 链家地产副总经理：

　　售租比的变化这么大，实际上说明投资风险在逐渐增加。在这种情况下，我对于消费者的建议，如果是投资者的话，最好能选择一些户型比较小的，因为户型比较小的租金相对来讲是比较高的。在我们的调查当中可以发现，居室越小，售租比相对来讲就越低，在同一区域。

　　解说：

　　专家指出，房屋售租比的合理范围是根据投资的长期收益率确定的，200比1到300比1的售租比折算成长期投资的年收益率大约在4%到6%，像目前美国房产的年租金收益率就在5%左右，但如果房屋售租比高于300比1，则意味着收益率低于4%，以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。

　　主持人：

　　所以现在投资房地产恐怕也不是很划算的事。

　　何力：

　　实际上这里面售租比是一个指标，但不是唯一的指标，应该还看物业本身的价格。

　　汪利娜：

　　看他买房子的目的什么样的，如果不是为了租赁经营，他只是为了资本性的投资。

　　何力：

　　还有房价、物价，本身的物业上涨。另外，其实我觉得倒是有一个可以讲，所谓的“四三二一”，人们关键是要拿自己的收入，40%用于各种各样的投资，包括物业。30%用于日常的消费开支，20%用于流动性的，比如说银行储蓄。10%用来买保险，其实这倒是它控制风险的一个分配。

　　主持人：

　　由于时间的关系，我们今天就谈到这儿，不过最后应该是何总给了一个非常理性的投资计划。今天我们是这一次理财节目的第一期，明天和后期我们还会继续关注投资股市以及其它的方面。

　　非常感谢两位嘉宾今天和我们分析中国的房地产市场，也谢谢观众朋友收看本期的《今日关注》，明天再会。